Bien comprendre les rendements servis par les SCPI

Certains investisseurs préfèrent mettre leur argent sur le marché des actions/obligations ou bien sur celui des matières premières mais, à cause de la volatilité de ce type de marché, beaucoup choisissent d’investir sur le marché de la pierre à travers les SCPI.

C’est un domaine qui ne présente pas de risques de retournement ou d’effondrement brutal et offre une certaine stabilité et progressivité dans les rendements.

Encore faut-il bien comprendre les nuances et les subtilités des résultats publiés par les SCPI (société civile de placement immobilier).

PETIT RAPPEL CONCERNANT LES SCPI

C’est un outil de placement collectif qui permet d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier destiné à être loué afin de disposer de revenus complémentaires. Les SCPI doivent avoir un capital minimal de 760.000 Euros, elles appartiennent à la catégorie des Organismes de Placements Collectifs (OPC) et n’ont pas le droit de faire de la promotion immobilière.

Selon leur type de fonctionnement, ces entreprises peuvent être :

SCPI À CAPITAL FIXE

L’investisseur ne peut acquérir des parts que lors de l’émission de capital ou de l’augmentation du capital.

SCPI À CAPITAL VARIABLE

L’investisseur peut acheter ou vendre ses parts quand il le veut. C’est la société qui détermine le prix et qui doit chercher un repreneur pour l’épargnant.
Sous le contrôle de l’AMF, ces sociétés opèrent dans l’immobilier commercial (bureaux, malls commerciaux, etc…) et aussi l’immobilier d’habitation.

Il existe plusieurs types de SCPI :

  • De défiscalisation : Elles placent leurs actifs dans l’immobilier résidentiel neuf ou rénové en bénéficiant des avantages fiscaux liés aux dispositifs de défiscalisation comme la Loi Pinel ou Loi Malraux.
  • De valorisation : Les bénéfices des parts s’accumulent avant d’être distribués à travers la valorisation de la quote-part de l’investisseur.
  • De rendement : Leur terrain de prédilection sont les immeubles d’affaires, les bureaux et les centres commerciaux. Elles sont particulièrement adaptées aux épargnants recherchant un revenu d’appoint parce qu’elles distribuent régulièrement les loyers.

Les SCPI offrent généralement des rendements supérieurs à ceux des contrats d’assurance-vie ou des livrets d’épargne à condition de bien lire les contrats pour éviter les mauvaises surprises.

Dans ces sociétés, le rendement est déterminé par le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché). Il se calcule en divisant le dividende annuel par le prix d’une quote-part moyenne de cette même année.

Le prix de cette quote-part est la moyenne de tous les prix acheteurs (droit + frais) notés sur les marchés primaires et secondaires sur l’année, corrigés selon le volume des échanges. Le TDVM prend en compte donc la valeur des parts achetés par les nouveaux acquéreurs.

UN VRAI REVENU PEUT CACHER UN FAUX RENDEMENT

Pour gonfler (artificiellement) leur rendement, certains fonds intègrent la distribution exceptionnelle de dividendes au titre de plus-values. C’est pour cela qu’il faut bien analyser les bilans annuels.
Les opérateurs professionnels sont réticents à distribuer le fruit de certaines plus-values car, par expérience, il vaudrait mieux les investir totalement dans la société (autres biens).

Afin de se prémunir contre les aléas dus aux crises (sanitaires, grèves), il serait plus judicieux de les préserver au sein de la société.
Un autre élément qui peut altérer la lecture des résultats est le RAN (report à nouveau). C’est une sorte de caisse ou s’accumulent des bénéfices divers et que les sociétés de gestion distribuent à leurs investisseurs dans les périodes moroses.

Considérer ces revenus conjoncturels comme des dividendes issus de l’activité locative peut créer une sorte de distorsion dans la compréhension globale des bilans.
Même si c’est légal, ce n’est pas moral. Tous ces subterfuges associés à une communication ambiguë et des méthodes de gestion parfois floues, peuvent fausser la comparaison des TDVM des différentes sociétés de gestion et leur classement annuel de leurs performances.

EXTRAPOLATION HATIVE DU RENDEMENT ANNUEL

C’est une technique de rendement annualisé qui consiste à extrapoler les dividendes versés aux souscripteurs pour une durée d’un mois sur toute l’année. Par exemple, une société qui verse 40 à 50 centimes de dividende pour une mise de 100 euros, annoncera un TDVM de 4,8 à 6 %, ce qui n’est pas toujours vrai car ce taux est souvent fluctuant.

UNE COLLECTE EN TROMPE-L’OEIL

Un autre point qui peut induire particulièrement les nouveaux investisseurs en erreur est le délai de jouissance et sa mauvaise interprétation. Il est à rappeler qu’un nouvel épargnant doit patienter un certain temps pour commencer à toucher ses dividendes. Cette période (entre 3 et 6 mois), est établie afin de ne pas léser les anciens épargnants car autrement, le dividende serait dilué pendant que la société cherche à investir l’argent collecté.

Malheureusement, ce délai est de plus en plus repoussé alors que la société investit dans des produits prometteurs bien avant la collecte, ce qui permet de gonfler artificiellement le TDVM.

FISCALITÉ DES SCPI À L’INTERNATIONAL

Le dernier facteur qui peut altérer la comparaison entre les rendements des différentes sociétés est la fiscalité. Pour les sociétés qui opèrent en France, c’est l’épargnant qui est soumis à l’impôt sur les revenus. Par contre, pour les sociétés qui investissent à l’international, c’est la société elle-même qui doit s’acquitter des impôts.
Si la plupart de ces sociétés publient des rendements net d’impôts, d’autres communiquent des résultats brut, ce qui peut fausser les classements basés sur ces chiffres.

EN RÉSUMÉ

Dans les milieux financiers, une information claire et transparente est primordiale pour instaurer la confiance et attirer les investisseurs.
Malheureusement, certaines sociétés de gestion profitent du vide juridique laissé par l’AMF. Le législateur doit clarifier les points litigieux sur la base des recommandations sur les bonnes pratiques en matière de communication financière.

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