Les SCPI ou sociétés collectives de placement immobilier sont des placements financiers qui attirent. En effet, contrairement à la majorité des placements financiers peu risqués et ouverts au public, elles présentent un rendement élevé qui s’élève à 4,63% en 2016.

Il est donc naturel que de plus en plus d’investisseurs particuliers souhaitent se lancer. Toutefois, avec plus de 100 SCPI disponibles sur le marché, il est nécessaire de se renseigner sur certains indicateurs avant d’investir, afin de choisir une SCPI à la santé financière solide et aux performances satisfaisantes sur le long terme.

Voici donc une liste de critère pour vous aider à choisir au mieux votre SCPI.

1) Le gérant

Investir dans une SCPI implique de bien choisir l’opérateur à l’initiative de celle-ci. En effet, acquérir mais aussi gérer un parc immobilier ne s’improvise pas et demande de l’expérience. Il faut donc mieux confier son épargne à un gérant installé depuis longtemps sur le marché et ayant un historique flatteur.

2) L’ancienneté

Le rendement d’une SCPI est le fruit d’une politique d’investissement sur le long terme. Ainsi, plus elle est ancienne, plus il y a de chance qu’elle ait eu une politique d’investissement efficace qui continue à porter ses fruits dans le présent.

De plus, plus elle est ancienne, plus une SCPI a traversé de crises de marché (crise immobilière, bulle internet, crise financière), ce qui vous permet d’évaluer sa solidité financière et sa capacité d’adaptation face aux difficultés.

Privilégiez donc des SCPI qui ont au minimum 10 ans afin d’assurer votre épargne.

3) La capitalisation

Une SCPI affichant une capitalisation importante est plus rassurante pour l’investisseur car elle signifie un portefeuille diversifié et donc une diminution des risques (peu de conséquences sur le rendement en cas de défaillance d’un locataire).

Toutefois, une très forte capitalisation signifie un gros parc immobilier à gérer et entretenir et donc des défaillances qui peuvent être très nombreuses.

De plus, certaines petites OPCI jouent la carte des opportunités et peuvent réserver de bonnes surprises.

Il est donc conseillé d’investir dans une SCPI qui dispose d’un grand capital mais qui ne compte pas parmi celles en détenant le plus.

4) Le rendement

Aussi appelé taux de distribution, il correspond au rapport entre le dividende brut distribué par part et le prix moyen de la part sur l’année.

Ainsi, la seule valeur du rendement ne suffit pas pour choisir sa SCPI. En effet, si le prix moyen de ses parts baisse, une SCPI peut facilement maintenir un rendement élevé sans forcément être en bonne santé financière.

Au contraire, si le prix des parts augmente et que les revenus sont pourtant toujours égaux à la moyenne du marché alors tous les signaux sont au vert pour votre projet d’investissement.

5) Le taux d’occupation

Le taux d’occupation du parc immobilier est un chiffre public et donc accessible à tous. Privilégiez les SCPI dont le taux d’occupation est supérieur à 95% puisque cela signifie que la totalité du parc est loué.

Si ce taux baisse ce n’est pas forcément inquiétant puisque cela peut être dû à des travaux, mais il faut mieux demander des précisions aux équipes de gestion.

6) Le taux d’occupation financier

Cette information est également soumise à une obligation de transparence de la part de l’opérateur de la SCPI.

Cet indicateur correspond au rapport entre le montant des loyer facturé et le montant que la SCPI devrait encaisser si l’ensemble de son patrimoine était loué. Ce taux permet d’évaluer combien de locataires occupent des biens en franchise de loyers et combien ne payent pas leur loyer.

Pour être satisfaisant, ce taux doit être de 90% ou plus.

7) Le RAN

Le RAN c’est le Report à Nouveau. Concrètement, lorsque la SCPI perçoit les loyers, elle déduit les coûts de fonctionnement et les charges puis distribue le revenu restant à ses investisseurs sous forme de dividende. Toutefois, une part du revenu restant n’est pas distribué aux investisseurs mais mis en réserve dans le but de faire face à de possibles difficultés futures. Cette réserve, c’est le RAN.

Ainsi, en cas de difficultés conjoncturelles (moins de locataires par immeuble, plus de locataires défaillants, etc.) ou structurelles (baisse des rendements immobiliers du fait de la hausse des prix d’acquisition des immeubles) entraînant une baisse des revenus de la SCPI ; celle-ci pourra utiliser l’argent mis en réserve pour maintenir d’une année sur l’autre son taux de distribution.

Il est conseillé d’investir dans une SCPI disposant d’un RAN représentant au moins 10 à 15% du dividende annuel.

8) La provision pour travaux

Elle a pour but de financer les travaux de modernisation ou ceux de réparations. Ainsi, plus elle est élevée, plus elle assure que le gérant pourra faire face à des travaux sans dégrader le rendement.

Toutefois, il est clair que pour les SCPI qui investissent dans le neuf, il n’est pas inquiétant de constater une faible provision pour travaux.

9) La spécialité de la SCPI

Aujourd’hui, les SCPI investissent majoritairement dans l’immobilier de bureaux et de commerce.

C’est là que se trouvent actuellement les plus gros rendement et c’est vers celles-ci que vous devez vous tourner si vous souhaitez des revenus complémentaires.

10) La zone géographique

Puisque vous êtes français(e), il est naturel que vous vous tourniez vers le marché français. Toutefois, il est bon de savoir qu’il vous est possible d’investir, par l’intermédiaire d’une SCPI française, en Europe et dans des marchés aujourd’hui très prisés : Allemagne, Pays Bas, qui peuvent rapporter gros.